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Achat d’un logement : comment déterminer précisément mon besoin de financement ?

Vous vous lancez dans la recherche active de votre futur logement ? Pensez à préparer en amont le montage financier de votre projet. Un dossier bien ficelé permet de gagner du temps, et parfois même de l’argent. Quelques astuces permettent d’estimer au mieux le coût de la transaction, et vos besoins de financement. Démonstration !

Épargne et aides à l’acquisition… les solutions de financement

Dans le calcul de votre besoin de financement, le type de prêt et les aides auxquelles vous pouvez accéder entrent également en ligne de compte.

Un apport personnel est souvent requis lors de la demande de crédit immobilier. Il représente la somme que vous pouvez investir dans l’acquisition, équivalente en général à 10 % du prix du bien, couvrant les frais de notaire et frais de dossier. Si vous achetez sans apport, vous demandez à la banque un financement à 110 %.

Vous avez un Plan épargne logement (PEL) ou un Compte épargne logement (CEL) qui dort en banque ? C’est le moment de le débloquer ! Selon sa date d’ouverture, il peut vous donner droit à un crédit à un taux privilégié, et au versement d’une aide de l’État.

Mis en place par le gouvernement, le Prêt à taux zéro (PTZ) peut vous être accordé lors de l’acquisition de votre premier achat immobilier, sous condition de ressources. Il finance à 40 % maximum l’acquisition de votre logement. Le Prêt d’accession sociale (PAS), à destination des foyers aux revenus modestes, tient compte de l’Aide personnalisée au logement (APL) dans le calcul des remboursements : votre capacité d’emprunt s’en trouve augmentée ! Bon à savoir : ces prêts ne facturent pas les frais de dossier.

Outre les prêts, des aides existent. À l’échelle locale, tentez votre chance auprès de la mairie de votre commune ou de l’antenne locale de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement).

Anticipez les frais liés à l’achat du logement

Première astuce non négligeable : tenez compte du fait que le prix d’achat d’un logement ne se limite pas au montant indiqué sur l’annonce immobilière ! Des frais s’ajoutent au prix du bien en question, et augmentent significativement votre besoin de financement.

  • Les honoraires du notaire : ils varient de 3 à 8 % du prix du bien, selon si vous achetez un bien neuf ou ancien.
  • Les frais liés au crédit immobilier : les frais de dossier, en moyenne de 0,5 à 1 % du montant total du prêt, et les frais de garantie si vous passez par exemple par le crédit logement.
  • L’assurance emprunteur, prélevée dès que la demande de crédit est acceptée.
  • Les frais d’agence, si vous êtes passé par un professionnel de l’immobilier, en moyenne de 10 % du prix du bien.
  • Les frais liés aux travaux éventuels pour rendre le bien habitable.

N’oubliez pas non plus de réserver une enveloppe au paiement des impôts : vous devez en effet payer au vendeur le prorata de la taxe foncière de l’année. Le coût de votre assurance multirisque habitation est aussi à anticiper.

Simulez votre emprunt immobilier

Calculer votre capacité d’emprunt vous donne une idée du montant du crédit auquel vous pouvez prétendre, et donc du bien que vous pouvez acheter. De nombreuses calculettes gratuites en ligne, ou un premier rendez-vous à la banque, vous permettent d’évaluer ce montant, en fonction de vos revenus, des mensualités souhaitées et de la durée de l’emprunt. Attention, cette estimation est à affiner en fonction de votre situation spécifique ! Vos frais d’assurance de prêt par exemple, peuvent changer du tout au tout selon votre profil.

De manière générale, les banques recommandent un taux d’endettement (la part du revenu dédiée aux remboursements de votre prêt) n’excédant pas environ le tiers de vos revenus. Mieux vaut ne pas parier sur une augmentation de vos rentrées d’argent à court ou moyen terme, et vous baser sur votre situation actuelle.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires, et à négocier le montant de certains frais annexes (notamment les frais de dossier). De même, les assurances de prêt peuvent être souscrites en dehors de la banque, par délégation.

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