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Rétractation d’un compromis de vente d’un logement : procédures et droits

Vous avez craqué sur un bien immobilier, et signé un compromis de vente très vite. Mais depuis, vous avez découvert un gros défaut de la maison en vente, ou vous avez reçu un refus de crédit immobilier… Vous ne savez pas comment vous rétracter ? Faisons le point sur vos droits et les procédures à engager.

Signer un compromis de vente : un acte engageant

Dans le cadre d’une vente entre particuliers, ou par agence dans le cas d’un mandat de vente immobilier, vous signez soit un compromis de vente soit une promesse synallagmatique de vente.

Dans les deux cas, vous avancez une somme pour « bloquer » l’achat, en général de 10 % du montant du bien. Si vous vous désengagez, vous pouvez perdre l’équivalent de cette indemnité d’immobilisation du bien : une bonne raison pour être sûr de votre décision au jour de la signature ! Pour ce faire, soignez votre recherche en amont grâce à un portail d’annonces immobilières géolocalisées, et vérifiez la check-list des points de vigilance avant de s’engager.

Alors que la promesse est unilatérale et ne vous oblige pas à conclure votre achat, le compromis de vente vous engage à aller jusqu’au bout. Le compromis ne doit pas être signé à la légère : aussi, il est recommandé de passer par un notaire.

Comment faire fonctionner le délai de rétractation

Vous avez signé un compromis, mais vous ne souhaitez plus acheter ? Vous bénéficiez de 10 jours de rétractation, à partir du lendemain de la signature du compromis si toutes les pièces jointes vous ont bien été transmises, et s’il vous est remis en main propre. Sinon le délai démarre dès le lendemain de la présentation du courrier recommandé. Le compte à rebours est lancé pour vérifier tout ce qui pourrait vous faire douter !

Dans le délai de rétractation de 10 jours, il suffit d’adresser un courrier informant votre souhait de renoncer à la vente en recommandé avec accusé de réception (article L.271-1 du Code de construction et de l’habitation). Vous n’avez aucune raison à donner, et récupérez dans les 20 jours votre dépôt de garantie.

Bon à savoir : si l’acheteur ne va pas chercher son recommandé, le délai de rétractation court quand même (Cass. 1re civ., 14 février 2018, n° 17-10.514).

Se rétracter sans pénalité : les conditions suspensives

Passé le délai de rétractation, vous pouvez encore vous désengager sans pénalité sous réserve de « conditions suspensives ». Certaines ne sont pas liées à vous, comme le renoncement au droit de préemption de la collectivité.

D’autres vous incombent comme la vente de votre bien ou l’obtention de votre crédit dans un certain délai, en général 60 jours, et à certaines conditions de montant, durée et taux. La valse des rencontres avec les banques démarre ! Si vous n’avez pas obtenu votre prêt, ou l’autorisation objet d’une condition particulière, vous devez prouver le refus par une attestation motivée.

Bon à savoir : si le montant du prêt refusé est plus élevé que celui qui était prévu au compromis, vous êtes hors condition suspensive !

En outre, vous pouvez demander des conditions particulières. C’est le cas par exemple pour demander une autorisation de travaux ou un accord de la Mairie pour changer l’usage d’un logement.

Ne tentez pas la stratégie de la chaise vide : ne pas vous présenter le jour de la vente ne fait pas partie des procédures possibles. Le vendeur peut exiger l’exécution forcée de la vente devant le tribunal de grande instance… et vous demander des dommages et intérêts.

En résumé : une rédaction attentive du compromis, une vigilance lors du délai de rétractation et une attention sur les clauses suspensives permettent le plus souvent de réaliser votre achat en toute tranquillité !

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