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Signature du compromis de vente d’un logement : quel engagement ?

Bonne nouvelle : vous venez de trouver un acheteur pour la vente de votre maison ! Il est temps de signer un compromis de vente. Ce contrat vous engage tout autant que l’acquéreur : mieux vaut donc savoir de quoi il retourne, pour éviter les mauvaises surprises…

Compromis de vente, promesse de vente : quelles différences ?

Ne confondez pas promesse de vente et compromis de vente ! Ces deux contrats peuvent avoir des conséquences différentes pour le vendeur et pour l’acheteur.

Le compromis de vente engage l’acheteur comme le vendeur à conclure la vente au prix convenu. Si l’une des deux parties renonce à l’achat ou à la vente, elle peut se voir exiger des dommages et intérêts.

Lors de la signature du compromis, l’acquéreur verse un dépôt de garantie, d’un montant souvent compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Ne vous attendez pas à repartir avec un chèque : le dépôt est conservé par le notaire ou l’agence immobilière en cas de mandat de vente, et sera déduit du prix de vente final.

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, c’est le propriétaire du bien qui s’engage à vendre à l’acheteur. Le bien lui est alors réservé pendant une durée de généralement deux à trois mois. L’acheteur verse en retour une indemnité d’immobilisation, dont le montant est communément compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. S’il décide de ne plus acheter, cette somme est conservée par le vendeur.

Bon à savoir : si elle est réalisée sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours suivant la signature. Si elle est signée chez le notaire, c’est lui qui se charge de son enregistrement dans un délai d’un mois. Dans les deux cas, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à 125 € en 2018.

Délai de rétractation et conditions suspensives du compromis de vente

En tant que vendeur, vous n’avez aucune possibilité de rétractation ! L’acheteur peut vous contraindre à vendre et même exiger des dommages et intérêts si vous changez d’avis.

Depuis la loi Macron du 8 août 2015, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Le délai court à compter du lendemain de la signature du compromis remis en main propre si le dossier est complet, ou dès le lendemain de la transmission de la dernière pièce obligatoire à fournir.

Au-delà du délai de rétractation, les conditions suspensives peuvent rendre caduc le compromis de vente. Elles peuvent concerner l’acheteur, par exemple s’il prouve qu’il n’a pu obtenir son prêt immobilier ou vendre son bien dans les conditions indiquées au compromis. Plus rare, la clause de dédit permet au vendeur et/ou à l’acquéreur de renoncer à la vente, en laissant à la partie lésée une somme préalablement convenue.

D’autres conditions suspensives ne sont pas liées à l’acheteur. Par exemple, suite à l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner par le notaire, la commune peut faire valoir son droit de préemption urbain dans les deux mois suivant la signature du compromis. Dans ce cas, elle rachète le bien immobilier en lieu et place de l’acheteur initial, au prix prévu ou à un prix inférieur sous réserve que le vendeur accepte son offre. Autre condition : le certificat d’urbanisme peut révéler un problème rendant le bien impropre à la vente, comme une servitude d’urbanisme. En ce cas, vos droits de propriété sont limités, suspendus, ou des travaux peuvent être ordonnés.

En clair, seule la vente définitive met un point final à votre vente, en attendant, vous restez engagé !

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